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土地市场调控

2017-01-03浏览量:289


自国庆长假以来,楼市迎来新一波调控,限价、限贷、限购……不少地方政府频频念起“限字诀”。为防高价地而紧急叫停土地出让也成为例牌动作。近日,广州又传来土地出让叫停的消息,南沙区原定于11月3日公开出让的2宗土地,因故中止挂牌出让程序。据《南方都市报》报道,自从8月份华大物流地块拍出高价后,广州已经累计中止出让4宗住宅用地和1宗商业用地。
    这些地块中止出让的原因,公告中并未指明。媒体分析可能是为了给土地市场“降降温”。然而,这种类似“熔断机制”的做法,表面上看起来合理,实际上却是扬汤止沸。土地的市场价格,根本上取决于供需关系,市场需求只是暂时被抑制了,一旦土地“开闸”,高价抢地很可能再次发生。因此,地方政府对土地市场的调控要更加重视预期管理,通过改变市场预期来调控价格。
    举例而言,2014年初楼市高烧不退的北京土地市场紧急“刹车”,叫停了“准地王”华嘉胡同地块,半年后该地块再度入市,最终以110%的溢价率、74.6亿元总价,刷新了北京土地市场的总价和楼面单价纪录。2015年10月,上海叫停了青浦区赵巷镇佳迪路地块出让,随后在12月再度挂牌,溢价率高达127.24%。土地供应太少,开发商就会不惜提高价格去获取土地。要通过加强土地出让的信息披露和解释工作,制定并发布更长期的土地出让计划,适当增加土地供应,让开发商和市场对土地供应形成相对宽松的预期。在短期内防止土地价格过高,还可以采取调整竞价方式等办法解决。如果仅仅是叫停土地出让,只会让供应趋紧的预期更强烈,所以应该重视预期管理,加大土地出让的信息披露力度,缓解市场各方的非理性情绪。
    紧急叫停已挂牌的土地出让,势必形成土地出让政策收紧乃至进一步减少的预期,形成地价持续看涨的信号。这不仅会加剧开发商竞争,还可能导致土地持有者减缓入市,购房者加快入市,加剧楼市供需紧张。因此,叫停土地出让的同时,更应加大信息公开力度,公布更多的土地供应计划,才能减少开发商不理性甚至不理智的叫价行为,防止非理性情绪“传染”。同时,土地出让计划的动态调整要保持一定的稳定性,避免随意调整。土地出让是涉及城市长期规划和开发战略的重要政策,其供应计划的变动,涉及城市管理和建设的诸多部门、市场主体和广大市民,应当有规范和审慎的决策机制。尤其要避免“土地财政”的干扰,出现“拍出高价地—完成土地收入出让任务—供地收紧”的恶性循环。在信息公开、决策透明、过程公正的前提下,个别高价地块的出现,并不一定会带来后续出让土地的价格飙升,反而会在市场主体的理性决策中回归其商品价值。
    长期来看,土地市场调控要通盘考虑,通过城市更新、“三旧”改造等方式挖掘潜力,以多种形式增加土地供应,不能宣传甚至夸大城市土地供应的稀缺性。从实际情况来看,很多城市的土地储备能够提供比较充足的土地供应,土地指标也谈不上稀缺。利用中心城区城中村改造、“三旧”改造等政策,采取措施,出台政策鼓励社会资本进入,支持自主改造,还有很大的潜力可挖。决策者着眼全局,综合运用城市规划、政府财政、土地指标等政策,多管齐下,可以增加土地供应,调节土地出让市场预期,有效平衡土地供需状况。


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