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解析兰州城市综合体效应 将提升周边房价

2016-12-12浏览量:552

解析兰州城市综合体效应 将提升周边房价
导语:房地产企业已经越来越关注企业的核心竞争力,开发模式的创新也成为了房地产企业竞争力的重要来源。在市场和开发主体双重的需求下,催生了一种更有竞争力的地产开发模式——城市综合体。城市综合体综合了多种功能与业态于一体,直接参与区域性核心城市的振兴或新都市中心打造,呈现出一种全新的内涵与外延表现。 兰州作为西北升级中的重要城市,经济快速发展的同时,综合体产业也得到了迅猛的发展。
城市综合体在兰州落地生根 急速膨胀
城市综合体未在兰州落地生根之前,商业地产项目局限于商住、娱乐、写字楼等单向价值开发,产业链条也以政府招拍挂土地、企业拿地盖楼、商家租买商铺的单向模式为主。政府、企业和其他经济体没有通过项目聚合改变城市的力量。
数据显示,按照城市化发展规律,当人均GDP达到4000美元时,具备发展城市综合体的初步条件;当人均GDP达到1万美元时,将进入城市综合体快速发展阶段。
有专家表示,城市综合体开发已成为兰州城市建设重要途径。其建设标志着兰州正从传统工业城市逐步转向发展现代化高端制造业和现代服务业相融合的城市,兰州进入城市综合体建设的起步阶段符合城市发展规律,未来几年,兰州将迎来城市综合体井喷式的快速发展。


城市综合体对兰州的城市影响----定位城市生活新品质
对兰州城市中的消费群体来说,兰州城市综合体的出现,解决了传统住宅大盘只有房子没有生活的难题。云集众多商业、电影院线、写字楼、酒店的大型城市综合体其实就是城市生活的缩影,在很多方面满足了城市人群在居家、城市生活以及工作方面的需求。兰州城市综合体大行其道的背后不仅是市场发展规律和购房者需求推动,也是城市化进程向前推动的必然结果。在兰州,大家的生活配套现在还远远没有赶上楼盘的建设和发展。一个城市发展不仅要有人住,更要社会生活配套,比如医院、学校、商场、超市、娱乐、健身、休闲等都不能少。综合体使得城市容积扩大,让原本拥挤不堪的兰州活动空间有了更多的活动范围;综合体协助城市升级,让兰州人未来的一站式生活也变得更加多元化。
土地价值水涨船高
我们都知道一个健康繁华的商圈普遍处于交通核心,也因其繁华与便利性,周围的房价普遍高于一般房价。而城市综合体的出现,不仅可以开辟更多便利的交通路线,也可以带动周边居住人员的流入。城市综合体周边的土地,不论是街道小店还是住宅小区,其价值,也随着商业繁华而水涨船高,成为这一种必然的趋势。
土地价值一方面体现在房产的市场价格衡量上,另一方面体现在土地建筑所带来的商业、坐标、经济、地域、位置等多方的意义。此地给人们带来的生活依赖;各种物质欲望和内心需求;商圈地位;对整个城市级别的定位;交通枢纽性质;以及房地产业、经济的影响力等等。这些都是土地价值的各种体现。一个良性的城市综合体,在土地价值作用的彰显上,也是毋庸置疑的。
对于有房一族来说,就近的综合体发展,势必在土地升值方面,带来一些不动产的增值收益,而对于无房一族来说,土地升值将对购房计划造成新的困扰。这种两面性我们无法衡定它的绝对利弊,但是我们希望随着城市综合体的发展和扩大,能在土地价格与土地价值上都能达到最优的权衡。
对兰州商业房地产开发的推波助澜
   在过去的房产开发中,开发商一直做的是居住类普通商品房的开发,关注的是如何把商品住房做精,如何做好房屋板式、如何做好小区环境等,而对商品房以外关注的很少,甚至没有。与之相配套的服务等,也始终没跳出传统住宅类房产开发的圈子。但随着兰州城市升级,人们不断提升的消费能力和对城市新生活模式的需求。必须为城市功能的提升注入新的开发思维。
因此,对兰州商业房产的开发就不得不进入开发商的视野。 城市综合体陆续开业后,将直接撼动区域商业板块的价值,对兰州市商业地产的发展起到强有力的推动作用,甚至可以说,城市综合体与未来兰州的商业地产相辅相成,共荣共生。加之兰州交通规划和轨道建设的配套,城市综合体的落定,不但影响了兰州市商业房地产的现状,也将毫无疑问的决定兰州房地产的发展趋势。
撼动兰州商业经济布局
  在综合体发展较为成熟的城市,综合体成熟后可以带出一个商圈,一个商圈形成以后,最后发展成一个生活圈,生活圈再扩散,最后形成一个商业经济板块。因地域以及历史原因,兰州目前商圈基本集中在西关、南关、广场、西站几个地区。许多人虽住在安宁雁滩等地,但消费主要还在老城区,可以说商圈已经固化。随着兰州城市空间拓展,安宁、雁滩、兰州新区、兰州新城等地等待陆续开发,城市综合体也急速膨胀产生。城市综合体项目建成运营后,不仅将提供近万个就业岗位,年可创造财政税收上亿元,也会带动更多全球500强企业的到来,从而加速兰州新商业中心的形成。
从商业规律来讲,传统商圈模式带来的商业经济影响,到了一定的阶段发展会变得停滞甚至倒退,整个商业经济就需要新的商圈带动。而这种新商圈就务必需要创造性,开放性的模式,为人们提供“一站式”的便利,带动城市商业经济的升级,形成规模性的CBD商业区。整个城市的商业经济格局将因为城市综合体的出现而发生实质性的变化。而这些综合体在形成后,更有望形成一个独立的商圈影响周边区域商务、经济发展。从而辐射整个兰州城市。
细化以产业为主的商业经营模式
兰州的部分综合体项目在具备综合体的基本要素的同时,以某一个产业为主而面向大众进行经营。比如像立达国际汽配城是以汽车为主的产业综合体;兰州国际建材家居博览城、北龙口国际商贸物流中心则是以建材为主的产业综合体;宝迪文郡为生活型综合体;兰州民俗风情园,通过项目营造一种城市稀缺的景观资源,更具旅游地产的特征的景观型综合体等等。这些新的产业型经营模式,不仅促进城市升级,弥补兰州目前的产业缺陷,也使得各个产业类型链条式互补发展,最终使得兰州的商业内容更加完善。
企业能否驾驭城市综合体?是机遇 也是挑战 
在国家政策对住宅地产的调控情势下,有越来越多地产开发企业把目光投向城市综合体这一新兴领域。不少业内人士表示,尽管城市综合体对于新城崛起的核心带动作用,有理由被寄予厚望,但城市区域发展更应按照城市规划、人口规模及区域消费能力等因素进行总量控制,否则,可能导致同质化的恶性竞争。
一些实力不足以做真正综合体的投资企业,打出“集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公以及SOHO公寓为一体”的口号,实际上搞的是“地产拼盘”,不排除借“综合体”之名炒卖房产。而名副其实的综合体项目在商业、商务功能上都需要强有力的支撑,多数哺育期至少在5年以上。这对开发企业的资金实力、运营管理能力都是大考验,盲目跟风者风险很高。
所以,企业能否驾驭真正的综合体,务必经过慎重全面的评估。一个良性运营的综合体不仅能为企业带来不可限量的定位与价值,也能在经济利益上带来极大的收获。反之,盲目的对城市综合体投入,不仅对土地和资金是极大的浪费,对也容易让企业自身陷入困境。驾驭综合体,企业需谨慎。
城市综合体运营的“蝴蝶效应”
城市综合体不仅仅是一种投资,一种方式,也是一种高级层面的经营。环环相扣彼此影响。
有业内专家表示,城市综合体不仅需要在空间规模、品牌导入上“高端化”,在商业经营模式上也需要重视业态提升。
配套运营:比如在结算开票、物流仓储配套、电子商务平台等方面,统一管理,降低整体经营成本,以免影响其后期的持续运营。
交通支持:城市综合体的运行活力需要良好的交通支持,单一层面的传统城市干道恐难满足公共交通的便捷需求,还应加强地下层、天桥层等的有机规划。未来如何与地铁等城市公共交通枢纽紧密结合和对接,也是一个颇值得探讨的话题。
经营管理:城市综合体由于业态过于丰富,经营管理不可小视。如果经营者能够在每个领域培养一支独立的团队,在总体上,又能使这些独立的团队有共同的调控目标,就能比较好地控制投资风险。
城市综合体过程本身就是一种风险,如果城市综合体中一个业态失败了,就可能影响其他的业态,进而影响城市综合体的整体成功。在细微的管理和运营上环环相扣,才能最大限度的体现良性的蝴蝶效应。
兰州的城市综合体才刚刚起步,面临很多旧旧新新的问题。当下城市综合体建设已不单是一个地产问题,更是城市的发展和经营问题,这些城市综合体的建设,势必会使其周围形成一个新的“商业气场”,形成新的城市发展热点,对兰州的消费环境、城市面貌及城市品位都将是一种极大的提升。城市综合体的开发必须与城市的需求合理匹配,如此,才能为推动城市经济的健康发展,贡献它应有的力量。




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